Больно дорого: вернутся ли в России доходные дома?

Несмотря на то, что Верховный суд разрешил скандальное «дело Долиной» в пользу покупательницы ее «нехорошей квартиры» Полины Лурье, и справедливость как бы восторжествовала, ожидать существенного снижения стоимости квадратного метра в ближайшее время пока не стоит, и вот почему.

Больно дорого

Самая дорогая недвижимость в нашей стране по понятным причинам находится в Москве, Санкт-Петербурге и в Ленинградской области. За минувший 2025 год средняя стоимость квартиры в новостройке выросла на 5,2%, а готовое жилье во вторичном фонде – на 7,6%. При этом разница по цене квадратного метра между первичкой и вторичкой может достигать 40%!



Подобная аномалия была обусловлена сочетанием нескольких факторов. С одной стороны, в ковидный 2020 год государство начало программу поддержки льготной ипотеки, сделав ее доступной широким слоям населения. С другой стороны, резкое увеличение спроса побудило застройщиков начать увеличивать стоимость квадратных метров в новостройках.

Поскольку на вторичном рынке ипотека оставалась «рыночной», образовался такой колоссальный разрыв. Для понимания, усредненную квартиру площадью в 49 метров стоимостью около 10 миллионов рублей еще можно взять под 6% в семейную ипотеку, оплачивая ежемесячно без малого 50 тысяч рублей. Если же ее брать на вторичном рынке под ставку в 25%, то платить придется более 144 тысяч в месяц.

Понятно, что позволить себе подобную покупку могут не только лишь все. Из-за упавшего спроса на новостройки у застройщиков, особенно региональных, наметились серьезные проблемы с продажами. Самое простое и логичное решение – снизить цену квадратного метра хотя бы до сопоставимого со вторичкой, почему-то не пользуется у них популярностью.

Какие же возможны решения для стимулирования продаж без снижения стоимости квартир?

Зато своя?

Вариант первый предполагает снижение площади квартир в новостройках. Раз потребитель не может позволить себе купить условные 49 квадратных метров, то ему предложат кое-что поменьше, причем ощутимо меньше.

Еще лет 5-6 назад в Москве и Санкт-Петербурге, где традиционно самая дорогая недвижимость, начали появляться предложения в многоквартирных домах квартир-микростудий площадью в 11-12, а то и 8-9 квадратных метров. Они представляли собой крохотное помещение со спальным местом и санузлом.

Понятно, что никакими советскими санитарными нормами тут и не пахнет, зато подобное предложение очень заинтересовало гостей столичных регионов, приезжающих на заработки. Атмосфера в многоквартирных домах с квартирами-микростудиями была соответствующей, поэтому власти Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга в 2024 году ввели запрет на строительство квартир площадью менее 28 метров.

Однако из этого правила установлены некоторые исключения. Плюс к этому необходимо учитывать, что прямого запрета на строительство маленьких квартир в других российских регионах пока что нет. Не стоит удивляться, если подобные «человейники» начнут активную экспансию по всей стране.

Второй вариант, как застройщики пытаются стимулировать продажи без снижения стоимости квадратного метра, называется арендой с правом последующего выкупа. В данном случае потенциальный покупатель может вселиться в квартиру и начать ею пользоваться, даже не имея всего первоначального взноса, без которого он не смог бы взять ипотеку.

Он платит ежемесячно аренду, а также «выкупные» платежи по тем условиям, которые были установлены договором. Отличие от ипотеки в том, что, если покупатель найдет для себя варианты получше, он может съехать, и продавец обязан будет ему вернуть уже частично уплаченную сумму «выкупных». С банком, понятно, такой номер не пройдет.

Третий вариант стимулирования продаж квартир в проблемных новостройках может заключаться в привлечении государства или муниципалитетов для выкупа их за счет бюджета. Они могут быть использованы, например, в качестве «маневренного» фонда, а также как популярные во всем мире доходные дома.

Такие доходные дома были широко распространены в XIX веке в Российской империи, которую мы потеряли, и жили в них люди различного уровня достатка, которые не могли позволить себе приобретение собственного жилья. Доходные дома, предоставлявшие услуги краткосрочной аренды, назывались ночлежками.

После 1917 года большевики упразднили доходные дома, раздав квартиры в них советским гражданам. Однако в последние годы идея вернуться к подобному бизнесу пользуется всё большей популярностью. Не исключено, что в обозримом будущем россияне, не имеющие возможность взять собственную квартиру в ипотеку, будут брать ее в долгосрочную аренду у государства или муниципалитета.