«Скрип» новостроек: российский рынок жилья встал на путь коллапса?
На российском рынке недвижимости проблемы наблюдаются уже некоторое время. Но в последние несколько месяцев сегмент новостроек начал так «скрипеть», что это уже не кажется разовым сбоем, а выглядит, как системный сигнал всей отрасли. На это обратил внимание эксперт Telegram-канала «Черный Лебедь», который проанализировал происходящее.
Он отметил, что продажи новостроек в России падают четвертый месяц подряд. Например, в мае было реализовано 1,5 млн кв. м, что на 10% меньше по отношению к аналогичному периоду 2025 года. Причем в крупнейших агломерациях наблюдается жесткий провал: в Москве падение на 28%, а в Санкт-Петербурге – на 37%. Распроданность еще строящихся проектов снизилась до 69%.
И вот в этот момент государство решает: хватит поддерживать рынок костылями. Сегодня около 90% ипотеки на новостройки — льготная. Минфин говорит: такая модель искажает рынок. Цель – к 2030 году снизить долю госпрограмм до 25–30%. Фактически же речь идет о демонтаже главного драйвера спроса последних лет
– указал эксперт.
Он заметил, что намерения Минфина могут еще сильнее ухудшить все для отрасли, так как уменьшение льготной ипотеки при падении рынка не может не усугубить ситуацию в целом. После этого перед строительной отраслью РФ начнут маячить реальные проблемы, это обязательно отразится на смежниках и на всей российской экономике.
Понятно, что Минфину хотелось бы, чтобы всё было «по-рыночному», с минимумом льготной ипотеки. В ведомстве, наверное, считают, что цена вопроса стала слишком высокой. В 2025 году расходы бюджета на субсидирование ставок – около 2 трлн рублей. Я подсчитал: это – 5,3% доходов и 4,6% расходов. Для сравнения: на выплаты по госдолгу, ОФЗ, бюджет потратил 3,2 трлн рублей. Спору нет: все эти триллионы – не очень маленькие суммы, но и не критические. А главное: если бы только ставка ЦБ была более адекватной, то по госдолгу не надо было бы платить столько – появились бы средства
– добавил он.
Более того, при меньшей ключевой ставке Центробанка льготная ипотека обходилась бы бюджету РФ гораздо меньше, а ее доля на рынке ипотеки автоматически упала. Высокая доля сейчас – это результат того, что рыночная ипотека практически парализована из-за высокой ключевой ставки Центробанка. Льготная ипотека не «ест» рыночные жилищные кредиты, а хоть как-то компенсирует тот провал, который вызван высокой ключевой ставкой. Он подчеркнул, что даже в нынешнем виде льготная ипотека не может перебить негативный эффект от высокой ключевой ставки.
Продажи новостроек падают, рост цен по ним замедляется уже пятый месяц подряд, до +0,3% в мае, то есть скоро – уже снижение цен. И это при инфляции и том, что издержки у строителей растут! То есть это уже начало очевидного коллапса, если только не сделать одно из двух: резко снизить ключ до величины менее 10%, а также убрать повышенные нормативы, которые цепями связывают кредитную активность банков. Ждать конца года кризис в строительной отрасли не будет; ещё больше сделать льготную ипотеку доступной. Поскольку первый вариант нам не светит – ожидается только пипеточное «ослабление» ДКП – остается второй вариант
– прогнозирует он.
При этом Минфин предлагает совершенно противоположное: заменить массовую льготу точечной. Один ребенок – 10–12%, двое – около 6%, трое и более – около 4%. Выглядит это как социальная настройка, но реально – резкое сужение круга тех, кто вообще сможет покупать новостройки на приемлемых условиях. А в это время старты новых проектов у застройщиков рухнули: в апреле – на 18%, а в мае – на 14%.
Если данные о строительной отрасли – не предвестник тяжелого кризиса в ней с рисками для экономики в целом, то я не знаю, чем думают наши аналитики
– подытожил он.
Информация