Как разрешение «дела Долиной» скажется на российском рынке недвижимости

Накануне Верховный суд РФ окончательно внес ясность в «дело Долиной», полностью встав на сторону истинной потерпевшей Полины Лурье, которая, не случись такой широкой огласки, рисковала остаться и без квартиры, и без денег. Но как благополучное разрешение этой отдельно взятой истории повлияет на российский рынок недвижимости в целом?

Желание высказаться по поводу данного дела было и раньше, но хотелось сперва дождаться решения Верховного суда. Теперь же следует сказать несколько слов о том, какой вред нанесла нашей стране и ее экономике эта скандальная история.

Бешеные бабки

Напомним, что программа льготной ипотеки была введена в апреле 2020 года как мера поддержки покупательского спроса и застройщиков в период ковидных ограничений. Ставка по ипотечному кредиту в размере 6,5% сделала новостройки более доступными для более широкого круга населения, однако такая ее массовость имела и обратный негативный эффект.

Из-за того, что появилась возможность продавать квартиры в новостройках, как горячие пирожки в базарный день, компании-застройщики стали увеличивать цены на квадратный метр. По некоторым оценкам, его стоимость с момента начала действия программы господдержки ипотеки к ее завершению выросла в два с лишним раза.

Сказалось и начало 24 февраля 2022 года спецоперации на Украине, когда самые дальновидные люди побежали покупать квартиры по «старым» ценам. Был среди них и автор данных строк, который вместе с супругой подал заявку 28 февраля, но именно в этот день Центробанк РФ резко увеличил ключевую ставку, и все остальные банки автоматически отменили предварительно одобренные заявки.

Повторно это удалось сделать только через две недели, что добавило седых волос на голове, а стоимость квартиры за это время уже выросла на 400 тысяч, поскольку застройщик оперативно пересчитал цену квадратного метра. Впрочем, сегодня квартира той же площади стоит уже в два с лишним раза больше. Потому можно считать, что почти без потерь получилось успеть заскочить в безвозвратно уходящий поезд.

Почему безвозвратно? Наверное, потому что у государства уже нет возможности субсидировать массовые ипотечные кредиты для всех. Вернее сказать, с июля 2024 года все еще можно взять семейную ипотеку со ставкой в 6%, а с августа – ипотеку для IT-специалистов, ставка по которой выросла с 5% до 6%.

Как итог, с лета прошлого года дела основной массы российских застройщиков складываются не самым лучшим образом. Купить квартиру на первичном рынке теперь могут не только лишь все, и надо бы снижать цены в новостройках, но очень не хочется. Сейчас все они ждут какого-то чуда «сверху», но произошло оно «снизу».

Нехорошие квартиры

И тут мы плавно переходим ко вторичному рынку, который с 2020 года очень серьезно пострадал дважды. Первым ударом по нему стало то, что льготные ипотечные программы распространялись только на первичный рынок. На вторичке все это время действовали рыночные ипотечные ставки, поскольку государственная поддержка на него не распространялась.

В результате произошел огромный разрыв по цене квадратного метра, который, по данным Центробанка РФ, по состоянию на начало 2024 года, когда было принято решение сворачивать меры поддержки, составлял 42%! Сегодня она и того выше.

Казалось бы, вот оно, уникальное окно возможностей для делового человека, когда можно через толкового риелтора купить «убитую бабкину квартиру», вложиться в ремонт и жить в ней самому либо перепродать кому-то с накруткой по цене как инвестор. Но тут по рынку вторичного жилья удар нанесла певица Долина, продемонстрировавшая всей России показавшуюся кое-кому привлекательной «бизнес-схему».

Оказалось, что можно якобы безнаказанно продать свою квартиру, получить за нее деньги, а потом истребовать через суд обратно, заявив, что находился «под влиянием мошенников», и не вернуть деньги добросовестному приобретателю, якобы уже переданные этим самым мошенникам. По некоторым данным, за минувший год жертвами такой схемы стало более трех тысяч российских семей.

Что еще хуже, данная схема распространилась и на сферу продажи подержанных автомобилей. Пожилые автовладельцы начали продавать свои автомобили со скидкой, а потом через суд забирать их обратно, предварительно перечислив полученные деньги на «безопасные счета», названные им мошенниками.

В результате вторичный рынок жилья в нашей стране на длительный период замер, выжидая, чем закончится в Верховном суде «дело Долиной». Одни не могли продать свои квартиры, даже если очень нужны были деньги, другие же боялись их купить, поскольку опасались потерять и квадратные метры, и деньги.

Однако данное положение дел на вторичном рынке в известном смысле шло на руку первичному, поскольку позволяло застройщикам удерживать высокие цены, не снижая их. В связи с изложенным выше хотелось бы поприветствовать решение Верховного суда РФ, который занял самую справедливую позицию.

Вместо «соломонова решения» в духе оставить Долиной проданную ею квартиру, а покупательнице Лурье вернуть обратно деньги, судьи Верховного суда постановили выселить оскандалившуюся на всю страну певицу из «нехорошей квартиры»:


При этом были отменены решения всех трех нижестоящих судебных инстанций, которые почему-то занимали сторону Ларисы Долиной. Вопрос, почему они это делали, требует отдельного предметного изучения компетентными органами.

В целом же благополучное разрешение «дела Долиной» дает основания сохранять веру в российскую судебную систему и рассчитывать на постепенное снижение цен на первичном рынке недвижимости и сокращение разрыва со вторичным.