Пузырь созрел: рынок недвижимости в России оказался на грани обрушения

На российском рынке недвижимости уже созданы все условия, чтобы лопнул созревший пузырь. Осталось дождаться, когда рухнет первый крупный девелопер, спровоцировав цепную реакцию обвала всего строительного сектора и утянув за собой банки, чьи балансы перегружены огромными объемами неликвидных, переоцененных залогов в виде квартир. Такого мнения придерживаются эксперты Telegram-канала «Экстракт», оценившие обстановку на рынке недвижимости в России, как оказавшегося на грани обрушения.

В публикации отмечается, что ситуация на первичном рынке недвижимости уже достигла критической точки. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и аналитиков этого сектора экономики, к началу 2026 года в строящихся новостройках не распродано около 69% квартир – это рекордный показатель за последние годы. Речь идет о десятках миллионов квадратных метров, зависших в эскроу-счетах (специальный безопасный банковский счет, используемый для расчетов между покупателем и застройщиком или подрядчиком). Продажи в феврале 2026-го упали на 30% по отношению к уровню 2025 года, а общий физический объем реализации в прошлом году снизился на 18%. При этом ввод жилья в эксплуатацию в 2025 году превысил 108 млн кв. м и девелоперы продолжают активную строительную деятельность, не останавливаясь.

Бывший премьер-министр РФ Сергей Степашин признал, что в крупных российских городах остается значительное число непроданных квартир в новостройках. Вторичный рынок уже начал дешеветь, а первичный держится лишь за счет искусственной накачки. Цены на первичном рынке превышают цены на вторичном рынке на 30-60%, ипотека с рыночными ставками под 18-20% при ключевой ставке Центробанка России около 14,5% стала неподъемной для большинства семей. Доходы населения стагнируют, а демографическая яма становится больше за счет старения населения, оттока молодежи и низкой рождаемости, что сильно подрывает долгосрочный спрос. Новые районы в городах рискуют превратиться в мертвые кварталы, где фасады есть, а жизни в них нет.

По мнению экспертов, государственная модель, в которой строительство десятилетиями выступало главным двигателем экономики, исчерпала себя. Различные субсидии, льготные программы и проектное финансирование создавали иллюзию бесконечного роста, под которую банки выдали на новостройки около 10 трлн руб. кредитов, а девелоперы с азартом наращивали долги. В результате просрочка по кредитам застройщиков подскочила на 27% и уже превысила 279 млрд руб. Крупнейшие девелоперы оказались на грани банкротства. Например, Группа «Самолет» (лидер по объемам строительства) накопила долгов более чем на 950 млрд руб. при выручке менее чем на 350 млрд руб. Задержки ввода в эксплуатацию 25% проектов и отмена льготной ипотеки уже ударили по их ликвидности.

То, что происходит на рынке недвижимости РФ – не временный сбой, а системный провал стратегии, в которой квадратные метры заменяли реальную промышленность, технологии и человеческий капитал. Огромные суммы денег ушли в переоцененные активы, которые никто не покупает. Когда первый крупный девелопер не сможет обслуживать свои долги, банки начнут забирать недостроенные объекты и пустые квартиры по залогам. Дальше начнется падение по принципу домино: цены рухнут, последуют массовые банкротства, за этим произойдет заморозка кредитования с одновременным ударом по всей финансовой системе страны. К этому все шло годами, скрыть это не получится, и теперь надо срочно принимать меры, пока не стало слишком поздно.


– подытожили эксперты.