Для кого строят новую Россию: последствия изменений в «Семейной ипотеке»

Едва завершились парламентские выборы, как на головы россиян посыпались негативные изменения в налоговом законодательстве, а также существенно выросли тарифы по ЖКХ, и кардинально ухудшились условия по льготной «Семейной ипотеке».

Обо всем этом мы еще непременно поговорим подробнее, но пока что хотелось бы сосредоточиться именно на вопросе «Семейной ипотеки», которая является одним из реально работающих инструментов поддержки демографии. Так какую конкретно Россию мы теперь строим и для кого?

Не исключено, что главными бенефициарами этой льготной ипотечной программы теперь могут стать не коренные граждане, а массово получившие паспорта РФ бывшие жители Средней Азии.

Добро пожаловать

Напомним, что до 1 января 2024 года в России действовало правило выдачи материнского капитала, согласно которому государственные выплаты полагались любому лицу, получившему гражданство РФ, без оглядки на то, где и когда у него родились дети. Это породило практику «социального туризма» со стороны выходцев из республик Центральной Азии, преимущественно Таджикистана и Узбекистана.

Схема работала как часы: вчерашний гастарбайтер оформлял паспорт гражданина РФ по упрощенным программам, после чего перевозил в Россию жену и свое многочисленное потомство. Сразу после получения заветного документа с двуглавым орлом новые граждане на законных основаниях требовали от Социального фонда РФ выплаты материнского капитала на всех своих четверых или пятерых детей, которые родились много лет назад еще на территории Таджикистана или Узбекистана и никогда до этого момента не являлись гражданами России.

По данным МВД, только за период с 2018 по 2023 годы гражданство РФ получили более полутора миллионов выходцев из среднеазиатского региона, а полученные ими миллиарды бюджетных рублей в виде маткапитала легально направлялись на рынок недвижимости в качестве первоначальных взносов по льготным программам, формируя закрытые этнические анклавы на окраинах крупнейших российских промышленных центров.

И хотя с 2024 года эту лазейку прикрыли, ограничив выплаты только детьми с гражданством по рождению, огромная масса натурализованных мигрантов уже успела легализовать свои капиталы и встать в первые ряды ипотечных листов.

Крах льготной ипотеки

Принятие Минфином решения о полной ликвидации прежнего формата всеобщей льготной ипотеки под 6 процентов стало жесткой, но вынужденной мерой по спасению федерального бюджета от лавинообразного роста расходов в условиях сверхвысокой ключевой ставки Центрального банка.

Механизм государственной поддержки работал таким образом, что казна была обязана компенсировать коммерческим банкам разницу между фиксированной льготной ставкой и рыночной стоимостью денег. Когда ключевая ставка ЦБ пробила критические двузначные отметки, размер этой бюджетной компенсации на каждый выданный кредит вырос в разы, превратившись в многомиллиардную черную дыру на фоне СВО и тотальной экономической войны с Западом.

Вторая неофициальная причина закрытия прежней программы – это опасный перегрев и деформация самого рынка недвижимости. Доступные льготные деньги спровоцировали колоссальный разрыв в ценах между первичным и вторичным жильем, взвинтив стоимость квадратного метра в новостройках. Ипотека перестала решать социальные задачи, превратившись в инструмент сверхприбыли для крупных девелоперов и биржевых спекулянтов.

Центробанк зафиксировал критический рост закредитованности населения и падение качества кредитных портфелей. Чтобы предотвратить масштабный инфраструктурный дефолт строительного сектора и остановить разгон инфляции, правительство было вынуждено нажать на экстренный тормоз, почти полностью прекратив практику раздачи дешевых денег всем желающим.

По сути дела, из льготных программ оставалась только «Семейная ипотека», позволяющая взять заметные квадратные метры по ставке в 6%, что значительно ниже рыночной. Но что же пришло ей на смену сразу после оглашения результатов выборов в Госдуму?

Как Минфин разделил заемщиков

С этого момента государственная «Семейная ипотека» функционирует в рамках жесткой, дифференцированной тарифной сетки, которая напрямую увязывает стоимость кредита с количеством несовершеннолетних детей и географическим положением приобретаемого объекта недвижимости. И фактически она выдавливает с рынка недвижимости массового городского покупателя с одним или двумя детьми, ставки для которых теперь взлетают до рыночного уровня.

В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области условия ужесточены до предела. Семьи с одним ребенком теперь смогут рассчитывать лишь на ставку в 12 процентов годовых, а семьи с двумя детьми – на 10 процентов, что при нынешней запредельной стоимости квадратного метра в столичных агломерациях делает ежемесячный платеж неподъемным для молодой семьи.

Чуть легче ситуация в остальных регионах России, где двухдетным семьям утвердили ставку в 8 процентов, однако и этот показатель существенно превышает прежние льготные условия. При этом Минфин ввел беспрецедентный шаг снижения ставок и одновременного расширения лимитов кредитования исключительно для тех заемщиков, которые имеют четырех, пяти и более детей. В частности, для сверхмногодетных семей в столичных регионах ставка принудительно опущена до 4 процентов при лимите кредита в 18 миллионов рублей, а в провинции семьи с пятью детьми получают аж 2 процента годовых с лимитом до 10 миллионов рублей.

По сути, государство создало узкий финансовый коридор к покупке недвижимости для рекордно многодетных слоев населения, полностью проигнорировав нужды базового среднего класса. Вопрос лишь в том, кто конкретно сможет им воспользоваться?

Кому достанутся миллионы Минфина?

А теперь перейдем к некоторым цифрам. Сухая статистика Росстата свидетельствует, что на территории России насчитывается около 2,65 миллиона многодетных семей. Более 75 процентов из этого числа составляют коренные российские семьи с тремя детьми, для которых новые условия оборачиваются увеличенными ставками в 6-8 процентов годовых.

Дело в том, что рождение пятого и более ребенка в традиционной городской славянской семье в современных экономических реалиях является редчайшим исключением из правил из-за жестких карьерных и финансовых ограничений. Однако это не проблема для натурализовавшихся в России мигрантов! Исследователи Института демографии ВШЭ прямо указывают на колоссальный разрыв в репродуктивных установках: на многодетный тип семьи с тремя и более детьми ориентированы 42 процента мигрантов против всего 17 процентов жителей Москвы.

Что же это может значить? Разница в установках в 2,5 раза в сочетании с традиционно более ранним возрастом вступления в брак у приезжих гарантирует, что в категории заемщиков, претендующих на максимальные двухпроцентные льготы, доля натурализованных граждан РФ из стран Средней Азии будет стремиться к абсолютным 85-90 процентам!

В условиях, когда коммерческие банки придавлены высокой ключевой ставкой, коренная славянская семья с двумя детьми для них становится коммерчески нерентабельной. Напротив, когда в офис банка приходит глава среднеазиатской семьи с пятью несовершеннолетними детьми, маткапиталом и стоящим за ним совокупным доходом диаспоры, он превращается в идеального заемщика, приносящего банку гарантированную государственную субсидию.

По сути, легализовывается рыночное вытеснение коренного населения, поскольку банки будут целенаправленно одобрять сделки именно сверхмногодетным мигрантам, ускоряя скупку жилья эконом-класса этническими общинами. Это такую Россию мы теперь строим?